الرئيسية‹مركز المعرفة‹مكة المكرمة
تحليل استراتيجي وديناميكيات السوق لعام 2026
يقدّم هذا التقرير قراءة مؤسسية للسوق العقاري في مكة المكرمة عبر تسعة محاور تشمل المكاتب والسكن والتجزئة وخدمات الحج والعمرة والضيافة، إلى جانب الإطار التشريعي وبيانات التداول وخرائط الفرص. ويغطي مدينة مكة ونطاقاتها الأربعة بفترة مرجعية من يناير إلى أغسطس 2026، ويخلص إلى عشر فرص استثمارية مرتبة حسب قوة الطرح موجّهة للمستثمرين والمطورين وصنّاع القرار.
66 صفحة · 14.9 ميغابايت · PDF
15.23 مليون
معتمر في المملكة خلال الربع الأول 2026
30 مليون
معتمر مستهدف سنوياً بحلول 2030
392 ألف
غرفة فندقية مرخصة في مكة
34 ألف
وحدة سكنية مخطط تسليمها 2026–2028
443 ألف م²
مساحات تجزئة تأجيرية في 2026
17.0–19.5%
عائد داخلي متوقع للشقق المخدومة
ملخص لأبرز ما يتناوله كل محور، والتفاصيل الكاملة والرسوم البيانية والجداول في التقرير.
تمثل مكة المكرمة المحور الرئيس للسياحة الدينية في المملكة، إذ يبلغ عدد سكان المنطقة 8.02 مليون نسمة منهم 2.43 مليون في المدينة، واستقبلت 1.673 مليون حاج في موسم 2025، مع مستهدف 30 مليون معتمر بحلول 2030. ويقدّر التقرير الحاجة السنوية بين 15 و20 ألف وحدة سكنية مقابل نحو 11,300 وحدة مسلّمة سنوياً، أي فجوة سنوية تقديرية بين 3,700 و8,700 وحدة. وتتصدر الشقق المخدومة مصفوفة العائد والمخاطر بعائد داخلي متوقع 17.0–19.5%، تليها فنادق 4 نجوم بنسبة 15.5–17.8%.
سوق مكتبي متخصص وأقل نضجاً من الرياض وجدة، يتراوح فيه النطاق الاسترشادي للمكاتب الحديثة بين 500 و900 ريال/م² سنوياً، بإشغال تقديري 98% للمكاتب الحديثة مقابل 75% للتقليدية. وتتصدر العزيزية وطريق المسجد الحرام الإيجارات بـ900 ريال للفئة A (+3.5%)، أي 1.9 ضعف الشرائع. ويتوقع التقرير أن يزيد دخول معروض وجهة مسار في 2027–2028 المنافسة على المباني التقليدية، بينما تحافظ المباني الحديثة على موقعها.
يتجاوز المخزون السكني القائم 570,000 وحدة، تشكل الشقق نحو 68% منها، ويتراوح سعر بيع متر الشقق بين 3,400 و4,800 ريال (+3.2%)، فيما نمت إيجارات الشقق بنسبة 6.2%. ويُخطَّط لتسليم نحو 34,000 وحدة خلال 2026–2028، يتصدرها القطاع الخاص (41%) ثم بوابة مكة وواحة مكة (36%). ويبلغ العائد الصافي للشقق 6.4–7.4% في الإيجار السنوي، ويرتفع إلى 8.5–10.5% عند التسييل الموسمي في مواسم الحج والعمرة.
يبلغ المعروض التأجيري نحو 443 ألف م² في 2026، ويُتوقع أن يصل إلى نحو 575 ألف م² في 2028، ومن أبرز المشاريع القادمة الهدى بارك ومسار مول الذي يستهدف نحو 20 مليون زائر سنوياً. وتسجل المراكز الرئيسية إشغالاً بين 98% و99% مقابل متوسط عام 86–87%. ويقارب الفارق الإيجاري بين قرب الحرم (نحو 10,800 ريال/م² سنوياً) ومراكز الأحياء (نحو 2,100 ريال/م²) خمسة أضعاف، فيما يمثل الحجاج والمعتمرون 45% من الطلب على التجزئة.
تحمل منظومة الوصول أكبر تدفق بشري في المملكة: 53.4 مليون مسافر عبر مطار الملك عبدالعزيز الدولي في 2025، و15.23 مليون معتمر في الربع الأول من 2026 منهم 5.77 مليون من الخارج، وشبكة حافلات تتجاوز 580 كم و431 محطة. ويعدّ التقرير البنية اللوجستية قطاعاً عقارياً قائماً بذاته، إذ تحتاج أكثر من 392 ألف غرفة إلى مطابخ مركزية ومستودعات إعاشة ومرافق صيانة وغسيل، ويحدد وحدات المطابخ والمستودعات المبردة بمساحة 2,000–5,000 م² بوصفها الفجوة الأوضح في السوق.
يضم المعروض الفندقي أكثر من 392,314 غرفة مرخصة (+5.4%)، بمتوسط إشغال سنوي 59.9% يقفز إلى 98–100% في المنطقة المركزية خلال العشر الأواخر من رمضان وموسم الحج. وبلغ متوسط السعر اليومي للغرفة 780 ريالاً (+11.5%) والعائد لكل غرفة متاحة 510 ريالات (+15.2%)، مع هامش ربح تشغيلي إجمالي 46–52%. وتُعد الشقق المخدومة الأعلى جدوى بعائد داخلي 17.0–19.5% وفترة استرداد 5.2–6.5 سنوات، فيما يتجاوز فارق متوسط السعر اليومي بين محيط الحرم ونطاق كدي 16 ضعفاً.
يمنح تنظيم استثنائي لمكة غير السعوديين حقوق انتفاع عينية تصل إلى 99 سنة قابلة للتجديد في المشاريع الكبرى مثل وجهة مسار وذاخر مكة وجبل عمر، مع حد أدنى لقيمة الأصول قدره 4 ملايين ريال لحاملي «إقامة مالك عقار». وتبلغ التكاليف المرتبطة بالصفقة نحو 7.5% (ضريبة تصرفات 5% وعمولة وساطة بحد أقصى 2.5%). وصدرت فواتير رسوم الأراضي البيضاء لأكثر من 28 مليون م²، دخل منها أكثر من 12 مليون م² حيز التطوير أو التداول، ما يترك نحو 16 مليون م² خزاناً لشراكات التطوير.
سجّل السجل العقاري نحو 2,200 صفقة بقيمة تقارب 3.8 مليار ريال في الربع الثاني من 2026، بمتوسط نحو 1.73 مليون ريال للصفقة، فيما بلغ متوسط سعر متر الشقق نحو 3,437 ريالاً في الربع الأول. وتقود الأراضي الحركة خارج المركز بـ2,942 صفقة أراضٍ فضاء قيمتها 2.22 مليار ريال ومتوسط سعر نحو 1,270 ريال/م². أما القطاع التجاري فأقل عدداً وأعلى قيمة، إذ بلغت أعلى صفقة مسجلة 256 مليون ريال في حي الضيافة.
يختتم التقرير بعشر فرص استثمارية مرتبة حسب قوة الطرح، تتصدرها الشقق الفندقية المخدومة بنظام حق الانتفاع في وجهة مسار ومحيط الحرم بعائد داخلي 17–19.5%، تليها فنادق 4 نجوم على محور مسار ومحطات النقل الترددي، ثم شقق التمليك المرنة بتصاريح إسكان الحجاج. كما يقدّم مصفوفة تربط كل فرصة بشريحة المستثمر، من المستثمر الفرد برأس مال 0.5–3 ملايين ريال وعائد مستهدف 6.4–10.5%، إلى المستثمر المؤسسي والصناديق بأكثر من 300 مليون ريال.
يضم التقرير الكامل التحليلات التفصيلية والرسوم البيانية وجداول البيانات ومصادرها، إلى جانب خرائط الفرص الاستثمارية.
الملخص مستخلص من تقارير السوق العقاري الصادرة عن تكامل المتقدمة لعام 2026، والأرقام للاطلاع العام. التفاصيل والمصادر في التقرير الكامل.
قراءة مؤسسية لسوق العقار السعودي 2026: الاقتصاد الكلي والتشريعات والسكني والمكاتب والتجزئة والضيافة، وعشر فرص استثمارية.
66 صفحة · 15.5 ميغابايت · PDF
قراءة شاملة لسوق الرياض العقاري 2026: المكاتب والسكني والتجزئة والضيافة والتشريعات وبيانات التداول ومناطق التملك.
64 صفحة · 17.7 ميغابايت · PDF
قراءة لأسواق المكاتب والسكني والتجزئة واللوجستيات والضيافة في جدة، مع التشريعات وبيانات التداول وعشر فرص استثمارية.
67 صفحة · 15.0 ميغابايت · PDF
قراءة مؤسسية لقطاعات المكاتب والسكني والتجزئة والضيافة واقتصاد المعرفة في المدينة المنورة، مع بيانات التداول وخرائط الفرص.
66 صفحة · 14.0 ميغابايت · PDF
قراءة لسوق العقار في المنطقة الشرقية 2026: المكاتب والسكني والتجزئة والصناعة والضيافة، مع بيانات التداول وعشر فرص استثمارية.
66 صفحة · 16.8 ميغابايت · PDF
قراءة لقطاعات المكاتب والسكني والتجزئة واللوجستيات والضيافة في حاضرة الدمام، مع بيانات التداول وعشر فرص استثمارية.
66 صفحة · 15.2 ميغابايت · PDF
قراءة لسوق القصيم العقاري 2026: الإسكان والمكاتب والتجزئة والصناعة والضيافة، مع بيانات التداول وعشر فرص استثمارية.
66 صفحة · 16.4 ميغابايت · PDF