تكامل المتقدمة — Takamol Advanced

الرئيسية‹مركز المعرفة‹المنطقة الشرقية

تقرير السوق العقاري — المنطقة الشرقية 2026
تقارير السوق العقاري · إصدار 2026

تقرير السوق العقاري — المنطقة الشرقية 2026

تحليل استراتيجي وديناميكيات السوق لعام 2026

يقدّم تقرير السوق العقاري للمنطقة الشرقية 2026 قراءة مؤسسية لقطاعات المكاتب والسكني والتجزئة والصناعة والطاقة واللوجستيات والضيافة، مع الإطار التشريعي وبيانات التداول وخرائط الفرص، موجّهة للمستثمرين والمطورين وصنّاع القرار. ويغطي التقرير المنطقة الشرقية ومحافظاتها بتركيز على حاضرة الدمام (الدمام والخبر والظهران) والقطيف والجبيل والأحساء وحفر الباطن، وتمتد فترته المرجعية من يناير إلى أغسطس 2026.

تحميل التقرير PDFمحاور التقرير

66 صفحة · 16.8 ميغابايت · PDF

أبرز الأرقام

5.13 مليون

نسمة، الكتلة السكانية للمنطقة الشرقية

366 مليار ريال

رصيد الاستثمار الأجنبي المباشر، 42% من المملكة

34

شركة عالمية حصلت على تراخيص المقرات الإقليمية

2,626

مصنعاً منتجاً، 25.3% من مصانع المملكة

8.1+ مليون م²

مساحات لوجستية، الأكبر على مستوى المملكة

90%+

إشغال القطاع الصناعي واللوجستي في حاضرة الدمام

محاور التقرير

ملخص لأبرز ما يتناوله كل محور، والتفاصيل الكاملة والرسوم البيانية والجداول في التقرير.

01

الملخص التنفيذي ومؤشرات الأداء

يقدّم التقرير المنطقة الشرقية بوصفها مركز ثقل الصناعة والطاقة واللوجستيات في المملكة، بكتلة سكانية تبلغ 5.13 مليون نسمة ونمو سكاني سنوي 5.0% هو الأعلى بين المناطق الكبرى، ومتوسط دخل شهري للأسرة 15,000 ريال. ويبلغ رصيد الاستثمار الأجنبي المباشر نحو 366 مليار ريال (42% من المملكة)، واتخذت 34 شركة عالمية قرار افتتاح مقراتها الإقليمية في المنطقة. ويقدّر التقرير الحاجة السنوية بين 20 و24 ألف وحدة سكنية مقابل نحو 9,700 وحدة مخطط تسليمها سنوياً، أي فجوة سنوية تقديرية من 10 إلى 14 ألف وحدة.

02

قطاع المكاتب والمساحات الإدارية

تبلغ المساحات المكتبية القابلة للتأجير في حاضرة الدمام نحو 2.04 مليون م²، بإشغال 78.6% لمكاتب الفئة A وفق JLL مقابل نحو 91% للأصول المتميزة وفق CBRE. وارتفعت إيجارات الفئة A بنسبة 9.2% إلى نحو 994 ريال/م² سنوياً مقابل 840 ريالاً للفئة B، وهو فارق لا يتجاوز 18% يجعل الانتقال إلى المباني الأحدث قراراً سهلاً، وهو جوهر ظاهرة Flight to Quality. وتتصدر واجهة الخبر البحرية بإيجار يصل إلى 1,035 ريال/م²، ومع دخول نحو 129,640 م² جديدة في 2026 يتوقع التقرير تباطؤ نمو الإيجارات وشواغر أعلى في المباني القديمة.

03

القطاع السكني وسوق الإسكان

يبلغ المخزون السكني القائم 1,349,769 وحدة، منها نحو 745 ألف وحدة في حاضرة الدمام و240 ألفاً في الأحساء. وتتراوح أسعار بيع الشقق بين 3,300 و4,450 ريال/م² بارتفاع 0.8%، والفلل بين 4,200 و5,600 ريال/م² بارتفاع 1.4%، رغم تراجع عدد الصفقات 14.2% في الربع الأول 2026، وهو ما يقرأه التقرير انتقائيةً لا ضعفاً. ويُخطط لتسليم نحو 29,000 وحدة بين 2026 و2028، 71% منها لمشاريع الشركة الوطنية للإسكان، ويُظهر مثال توضيحي عائداً إجمالياً 7.8% لشقة عصرية في الخبر مقابل 5.3% لفيلا عائلية في الأحساء.

04

قطاع التجزئة والمراكز التجارية

بلغت المساحات التأجيرية للتجزئة في سوق الدمام الكبرى نحو 1.42 مليون م² في النصف الأول 2026، بإشغال 94% للوجهات التجارية الكبرى و95% للمجمعات المفتوحة مثل أجدان ووك، فيما بلغ متوسط إيجار المولات الإقليمية 2,198 ريال/م² سنوياً بانخفاض 1.5%. وتُضاف أكثر من 458 ألف م² حتى 2028 عبر العثيم بارك والأفنيوز الخبر وSDC الخبر والعثيم سيركل، أي نحو ثلث المخزون القائم، في أكبر موجة معروض تجاري تشهدها الشرقية. ويبلغ الفارق الإيجاري بين محور الخبر–الظهران ومحور الأحساء نحو 1.7 ضعف.

05

الصناعة والطاقة واللوجستيات

تضم المنطقة 2,626 مصنعاً منتجاً تمثل 25.3% من مصانع المملكة، وأكثر من 40 مليون م² من الأراضي الصناعية المطورة، وأكثر من 8.1 مليون م² من المساحات اللوجستية، وهي الأكبر على مستوى المملكة. وتجاوز إشغال القطاع الصناعي واللوجستي في حاضرة الدمام 90% في الربع الثاني 2026 مع نقص في مساحات الفئة A، إذ يقدّر التقرير إيجار المستودعات الحديثة بنحو 260 ريال/م² مقابل نحو 150 للتقليدية. ويستهدف القطاع عائداً صافياً بين 8.5% و9.5%، مدفوعاً بميناء الملك عبدالعزيز (3.23 مليون حاوية في 2024) وسبارك وحقل الجافورة.

06

قطاع الضيافة والفنادق

يبلغ المعروض الفندقي المرخص نحو 16,234 مفتاحاً بنمو 4.8%، بإشغال سنوي 58.4% يرتفع إلى ما بين 82% و90% في الأعياد والمواسم بالخبر والدمام، ومتوسط سعر يومي للغرفة 465 ريالاً. وتتصدر الشقق المخدومة اقتصاديات التطوير بعائد داخلي متوقع بين 16.0% و18.5% وفترة استرداد من 5.5 إلى 6.8 سنوات، مدعومة بطلب كوادر الطاقة والمشاريع. ويبلغ فارق السعر اليومي بين كورنيش الخبر والجبيل 3.7 ضعف، فيما تغطي حزم صندوق التنمية السياحي حتى 60% من التكلفة الرأسمالية للمنتجعات البحرية بالخبر والفنادق التراثية بالأحساء.

07

الإطار التشريعي والتنظيمي

يتيح نظام تملك غير السعوديين تملكاً كاملاً بنسبة 100% في المنطقتين الاقتصاديتين الخاصتين بسبارك ورأس الخير، إلى جانب نطاقات معتمدة على واجهات الخبر والدمام والأبراج الإدارية بالظهران. وتبلغ تكاليف الصفقة نحو 7.5% (ضريبة تصرفات 5% وعمولة وساطة بحد أقصى 2.5%)، مع إعفاء المسكن الأول حتى مليون ريال. وتصل رسوم الأراضي البيضاء إلى 10% سنوياً من قيمة الأرض، وقد صدرت فواتير لأكثر من 95 مليون م²، ودخل أكثر من 19 مليون م² حيز التطوير أو نقل الملكية في حاضرة الدمام، ما يفتح أمام المطورين فرص شراكة مع ملاك الأراضي.

08

بيانات أحجام التداول العقاري

سجّل القطاع السكني 7,772 صفقة في 2026 بقيمة 6.95 مليار ريال، أي نحو 15.7% من صفقات المملكة، بمتوسط 894 ألف ريال للصفقة. وتستحوذ الخبر على 37% من قيمة التداول السكني بـ14% فقط من عدد الصفقات، بسعر 3,549 ريال/م² هو الأعلى في المنطقة. أما القطاع التجاري فسجّل 956 صفقة بقيمة 3.52 مليار ريال، بمتوسط 3.68 مليون ريال للصفقة ونمو سنوي 27.1% في قيمة التداول. ويغطي القسم كذلك الأراضي الفضاء والقطاعين الصناعي والزراعي، ومنه 150 صفقة زراعية بقيمة 175.4 مليون ريال.

09

نظرة تكامل: خلاصة الفرص

يختم التقرير بعشر فرص استثمارية مرتبة حسب قوة الطرح، تتصدرها مستودعات الفئة A قرب ميناء الملك عبدالعزيز والمدينة الصناعية الثانية بإشغال يتجاوز 90% وعائد صافٍ بين 8.5% و9.5%، تليها الشقق الفندقية المخدومة لكوادر الطاقة في الظهران والجبيل بعائد داخلي بين 16% و18.5%، ثم الإسكان المؤسسي Build-to-Rent لشركات النفط والغاز والموانئ بعائد بين 7% و8%. وتربط مصفوفة المستثمر الفرص برأس المال والأفق، من المستثمر الفرد (0.5 إلى 3 ملايين ريال، عائد مستهدف بين 5.5% و7.5%) إلى الصناديق المؤسسية (أكثر من 300 مليون ريال، عائد بين 7.5% و9.5%).

صفحة محتويات التقرير
صفحة محتويات التقرير

اطّلع على التقرير الكامل

يضم التقرير الكامل التحليلات التفصيلية والرسوم البيانية وجداول البيانات ومصادرها، إلى جانب خرائط الفرص الاستثمارية.

تحميل التقرير PDF66 صفحة · 16.8 ميغابايت · PDF

الملخص مستخلص من تقارير السوق العقاري الصادرة عن تكامل المتقدمة لعام 2026، والأرقام للاطلاع العام. التفاصيل والمصادر في التقرير الكامل.

تقارير أخرى